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賃貸の選び方と家賃を節約する方法
<お金を貯める方法・節約マニュアル3>



毎月の永久固定費の大本となる家賃。

ここを工夫して節約できるだけでも、生活はかなり安定します。


当ページでは、アパートやマンションの一室(賃貸)を借りるときの家賃を安くする方法、ひいては賃貸の正しい選び方について、書いています。

これから物件を探そうという方も、引っ越しを検討している方も、参考にしていただければ幸いです。


普通に物件を探す場合は、Yahoo!不動産SUUMOといったサイトを使うのがオススメです。

専有面積や、駅から徒歩何分という検索ができるなど、あらゆる不動産検索サイトの中でも、条件しぼりこみが優秀です。

自分の住みたい地域の物件を複数見ておき、ある程度の相場を把握しておきましょう

相場を把握しておくことで、家賃を値切るための交渉材料にすることもできます。

また気に入った物件があったら、直接下見(内覧)しにいくことも大切です。


ちなみに現地の不動産屋をたずねれば、ネット上の広告にはのっていない格安物件があります。

そうしたものを含めれば、東京都23区内でも家賃1万円以下の家が、ゴロゴロしています

しかしトイレや浴室が共用だったり、シェアハウスだったりしますので、基本的にはオススメしません。


賃貸で支払う費用


(1)賃料(+管理費)

いわゆる家賃で、毎月かかってくる継続の固定費


(2)敷金(しききん)

保証金としての扱いで、退去時には返ってくる費用。


(3)礼金(れいきん)

大家に支払う、戻ってこない費用。


(4)仲介手数料

不動産の仲介業者を使ったときにかかる費用。


敷金・礼金・仲介手数料の共通の特徴としては、以下のとおりです。


  1. 最初に1回支払えばOK

  2. 基本は家賃1か月ぶんの値段


最初に賃貸を借りるとき、大きな値段の費用となるのは、この4つです。

他にも保証会社への保証料鍵交換代などがありますが、細かい費用になるので、ここでははぶきます。


たとえば賃料10万円の物件を借りるなら、初月は賃料・敷金・礼金・仲介料をあわせた40万円が必要

2か月目以降は、毎月10万円でOK、ということです。


  1. 物件を借りる私達ユーザー

  2. 物件を貸す大家

  3. ユーザーと大家をつなぐ不動産仲介


賃貸の仕組みの基本として、上記の3者がいます。

大家は基本的に賃貸の紹介を、不動産仲介に委託していますので、多くの場合、私達は不動産仲介を使って賃貸を契約します。

仲介手数料は、このときにかかる費用です。


一番へらすべきは、毎月支払うことになる賃料(+管理費)です。

賃料は収入の3分の1、もしくは4分の1以内におさえるべき、ということが、よく言われます。

ただし賃料が安すぎても、質の悪い住人が集まりやすいという問題点があることに、注意します。


これらの費用の他にも、住宅保険への加入が義務づけられている場合、1年につき1万円程度支払う必要があります。


賃貸における利便性と値段


お金をはらえば便利さや時間を買え、お金を節約しようとすれば便利さや時間を失う。

それは賃貸でも例外ではありません。

家賃節約を徹底するなら、どういったところで節約するか、また、自分が絶対的に譲れない要素はなにか

それらを整理しておくことが重要です。

賃貸では、以下の要素がテンプレートです。


<家賃の値段>

  • 築年数 → 多いほど安く、少ないほど高い(推奨10年以内

  • 建築構造 → 「木造<鉄骨<鉄筋」で高い

  • 専有面積 → 小さいほど安く、大きいほど高い(推奨40平米以上

  • 部屋の大きさと数 → 「1K<1DK<1LDK<2K<2DK<2LDK<3K・・・4LDK」で高い

  • 地域 → 田舎ほど安く、都会ほど高い

  • 電車の駅までの距離 → 遠いほど安く、近いほど高い

  • トイレとお風呂と洗面台 → 一緒の配置なら安く、セパレートなら高い(推奨セパレート

  • エレベーター → なければ安く、あれば高い

  • 階数 → 1階なら安く、2階なら高い(推奨2階

  • ベランダの日当たり → 南以外なら安く、南なら高い

  • 自転車置き場・駐車場 → なければ安く、あれば高い


耐震性と防音性を重視するなら、築年数と構造様式をセットで考えます

築年数は、10年以内がオススメです。

10年以上になると耐震性の面で問題があります。

構造様式には木造・鉄骨・鉄筋(RC・SRC)の3種類があり、鉄筋が一番頑丈にできているので、耐震性・防音性にも優れています。

鉄骨造であっても、比較的新しければ、そこそこの耐震性・防音性を期待できます。

木造は危ないものが多いですが、木造だから「完全に危ない」というわけでもありません。

新築同様の木造であれば、わりと安心です。


建築様式については一概には言えませんので、木造だろうと鉄骨だろうと鉄筋だろうと下見をし、そのときに大音量の音声を流したスマートフォンやタブレットなどを室内においてみて、どれだけ遮音性があるのかを、実際に外から確認するのが一番です。


専有面積というのは、その物件全体の面積のことです。

一人暮らしでも、専有面積は40平米(1室が10帖)以上はほしいところです。


またその物件の部屋数を示す「間取り」は、Lがリビング、Dがダイニング、Kがキッチンの略

左につく数字が、LDK以外の部屋数

2LDKだったら、リビングダイニングキッチンの1室と、その他に個室が2部屋あります。

LDKの大きさについては、Lで生活ができるだけの、Dで食事がとれるだけの、Kで料理を作れるだけのスペースがある、という捉え方です。

当然部屋の大きさは「LDK > DK > K」となります。


東京都23区の西側(世田谷区・杉並区・練馬区・中野区など)であれば、毎月の家賃は大雑把に1K7万円~3LDK15万円程度が相場です。

持ち物が少なく、断捨離もできるということであれば、一人暮らしの方は1DKでも十分です。


東京都の西側は武蔵野台地に属しており、地盤が非常に安定していて、震災時には安全と言われます。

そして23区以内であれば、東北大震災のときに発生したような計画停電に見舞われるリスクも、かなりへります

ただでさえ都心への通学・通勤に人気で、家賃が高くつく地域ですが、震災リスクを回避したい方は、こうした側面も考慮にいれるといいでしょう。

参考までに、東京都23区で震災時にリスクの低いベスト3は、順に板橋区・練馬区・千代田区

逆に東京都の東側(荒川区・足立区・墨田区・葛飾区・台東区など)のような、下町の住宅が密集する地域や、埋立地に属する地域は、震災時には非常に危険です。


当たり前ですが、都心や駅に近いほど賃料は高くなります。

特に通学・通勤の必要がない方であれば、駅から離れた場所や田舎でも良いでしょう。

いわゆるノマドワーカーと呼ばれる人々は、車を移動手段にして、田舎に住んでいます。


お風呂とトイレが同じ部屋にあると、トイレットペーパーが湿りやすいなどのデメリットがあるので、セパレートがオススメです。

また物件が1階だと防犯上の問題があり、家賃は安く設定されていることが多いです。

具体的に言えば、ベランダに干している洗濯物が盗まれる、などのリスクがあります。

女性は特に気をつけたい点です。

ベランダについては、南向きであること以外にも、鳥の糞がおちてないか、落ち葉があるかなどのチェックをします。


これらの要素の他にも、エアコンが既に設置されているか、オール電化かどうかなどの設備面もポイントになります。

賃貸を選ぶ時点で、当然ガス代や電気代のことも考えておくべきです。

基本的にプロパンガス(LPガス)と都市ガスであれば、都市ガスのほうが安くなります

(都市ガスを使えば、プロパンガスのおよそ半額ほどの月額費用となる)

特にこだわりがなければ、最初から都市ガスに対応した賃貸を選ぶのがオススメです。


ネット接続は、最近ではWiMAXやLTEなどの無線ワイファイでも対応できますので、特に光回線にこだわる必要はありません。

ただしネットゲームチャットレディ・生放送配信などをやる場合は、光回線がオススメです。


フローリング(洋室)と畳(和室)


賃貸選びにおいてフローリング(洋室)畳(和室)というのが、大きな分かれ道になります。

オススメはフローリングです。


<畳(和室)の欠点>

  • あとから洋室にはできない

  • ものを置くと、ダニやカビの原因になる

  • 掃除がしづらい


置き畳やゴザによって、洋室を和室にすることは簡単ですが、和室を洋室にすることは、難しいです。

ウッドカーペットでは限界があり、徹底的にやるならリフォームするしかありません。


掃除の手間も、断然あがります。

時間節約派は、フローリングがオススメです。


和室の唯一の長所をあげるとすれば、畳が保湿・保温にむいているという点です。

結果として冷暖房費がういたり、床に布団をしいて寝るときに楽です。


与信に注意する


大家や仲介業が、賃貸を借りたい人に対して、その賃貸を借りるだけの支払い能力や信用があるかを吟味することを、与信する、と言います。

与信の上で必要になるものは、以下のとおりです。


  • 住民票

  • 身分証明(パスポート、運転免許証、保険証など)

  • 収入証明(源泉徴収票、確定申告書など)

  • 印鑑


不動産仲介業者に電話・メール・訪問したときから、与信がはじまっています。

入学や入社の面接と同じように、失礼のないよう接することが大切です。


不動産業者が最初に必ず聞いてくる内容としては、以下の項目があります。


  • ひっこす時期

  • ひっこす理由

  • 仕事内容とその月収


ひっこしの時期ははやいほどいいですし、理由は「学校や仕事の関係で」とか「親から独立するため」とか、つじつまがあえばいいです。

仕事内容と月収は、結局収入証明を見せることが多いため、素直に答えます。

ただし家賃5万円以下の物件であれば、無職でも住めるケースがあります


収入証明は、サラリーマンなら源泉徴収票、事業主なら確定申告の写しなどになります。

収入証明がない場合は、親を保証人にしたり、契約者そのものを親にしたり、などの工夫が必要になってくる可能性が、かなり高いです。


2015年2月頃、まさに私もこの収入証明の問題にぶちあたり、2014年分の収入証明がでる2月16日以降の確定申告まで、物件探しは中断した、という背景があります。


前述のとおり、賃料は収入の3分の1以内に抑えるべき、というのが暗黙のルールです。

月収に応じて借りれる賃貸のレベルも変わっていく、ということを覚えておいてください。


あとはとっておきの裏技になりますが、知り合いに不動産業の人がいるなら、その人に頼んで、不動産業同士で直接交渉してもらうのが確実です。

与信のつきかたが全然違ってきますし、それだけでも敷金・礼金・仲介手数料などが無料になったりします

私の場合、不動産に強い社長さんが知り合いに一人いましたので、その方に色々ご助力いただきました。


家賃を値切る方法


値切るためには、どれも人気物件ではないことが条件です。

物件が人気だと、大家側からすれば、一人の顧客にこだわる必要がなくなる。

つまり、家賃を値切ることはほぼ不可能になるわけです。


不人気物件であれば、前述の与信における交渉次第で、家賃を大きく値切ることができます

基本的にはこちらから値切る提案をしてみて、相手側が逆提案で譲歩してくることを狙います。

不動産会社の知り合いがいれば、その人に頼むのが一番ですが、そうしたコネがない人は、直接交渉時、以下のポイントを意識してみてください。


(1)4月以降に契約する

最重要項目。

賃貸の閑散期は4月~7月10月~12月

特に4月が値切るにはうってつけ

1月~3月は新しく賃貸を契約する人が多く、そのあと一気に契約数が少なくなるため。


(2)自社物件を狙う

大家ではなく、不動産業者が保有している物件。

取引態様に「貸主」と書かれている。

仲介手数料が完全にはぶけ、家賃そのものの値切り交渉もしやすい。

管理物件だと大家が所有する物件となり、仲介手数料がかかる。


(3)下見でデメリットを発見する

日当たり、騒音、防音性、設備などを確認する。

マイナス点を見つけて指摘すれば、家賃を値切れる可能性、もしくは無償リフォームできる可能性がアップする。


(4)同じ建物に空室が複数ある物件

不人気という捉え方でいいので、交渉の余地がある。


(5)自分が長期にわたって住んでいる物件

大家から信頼されており、交渉しやすい。


(6)敷金、礼金が最初からゼロの物件

本来大家にとって利益になるはずの敷金、礼金が最初からゼロになっている場合、わけあり物件であることが多い。

つまり家賃も交渉次第でさげやすい。


(7)築年数が7年以上経過している物件

エアコンなどの設備が古くなっているため、家賃をさげるか、設備のリフォーム要求がしやすい。


(8)最寄りの交通機関がバスの物件

電車が近くを通らない物件は、圧倒的に不人気。


特にオススメの要素は1で、契約期間で値切る方法です。

その他の方法だと、結果的に物件そのもののレベルをランクダウンさせる必要がでてきます。


家賃以外の費用も、交渉によっては仲介手数料や更新料を半分にできたり、鍵交換代を無料にできたりします。

またフリーレントといって、一定期間の家賃を無料化するサービスもあります。

この無料期間も、交渉次第でひきのばせます。


賃貸とマイホーム、どちらがいい?


一概には言えませんが、よほどのお金持ちでないかぎり、私はマイホーム購入をオススメしません。

以下のような理由からです。


  • ほぼ一生、定住する必要がある(自由度がない

  • 震災リスクがある

  • いろんな設備が壊れていく

  • 初期費用が大きい


確かに長期的に見れば、賃貸よりもマイホームのほうが安上がりです。

しかしどんな不動産も築年数がかさめばトイレ、お風呂、水道、電気などの設備は壊れ、修繕費にもだいぶお金がかかります

また、耐震性の問題もでてきます。

震災でマイホームが崩れたら、支払ったお金は一気にパーになります。


昔であればマイホームを長期保有して、値上がりした土地を売って稼ぐという、長期投資の発想もありました。

しかし今はもうマイホームがありふれていること、地価が爛熟していること、震災リスクが意識されることなどの理由から、投資効果はそこまで大きくない、というのが実情です。


お金持ちが別荘という形でマイホームを買う、ということであれば悪くはないです。

ですがお金持ちでもなく、ローンを使ってマイホームを買うということであれば、残りの人生は一生そこに定住するのが基本となります。

そうなると、まず夢がなくなる

ここがマイホームの一番の欠点だと、私は思っています。

なぜならば、ずっと同じ場所で暮らすということは、その後の人生において、変化(成長)をもたらしにくくなるためです。

たとえば外国に住むという発想はまずしにくくなりますし、なによりローンで買うなら返済義務がある以上、仕事を簡単にやめることもできませんね。

マイホームを買うことで、だいぶ自由度がなくなってしまうわけです。


長らく「マイホームの購入とそのローン返済」が、日本ではある種の人生のゴールになっていました。

ですがもう、こうした発想は20世紀以前のものと考えるべきです。

もしあなたがお金持ちになりたい、あるいは今後の人生を変えていきたい、と思うのであれば、早期のマイホーム購入は避けるのが賢明です。


とは言え、すでに結婚して子供も作っているから定住したい方というのも、多いでしょう。

もしマイホームを買うのであれば、慎重に買うようにしてください。

値段は田舎であれば2000万円から、都会であれば1億円まで、ピンキリです。

多く、ローンを利用することになるでしょう。


どうしても自分で家を保有することにこだわるのでしたら、不動産投資で家賃収入を得る方法も、一考してみるといいです。


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